El Tribunal Supremo declara que el preaviso y las prórrogas de los arrendamientos no son obligatorias si se pacta su exclusión
El Tribunal Supremo declara que el preaviso y las prórrogas de los arrendamientos no son obligatorias si se pacta su exclusión. Esta reciente sentencia, ganada por la abogada Celia Miravalles, especialista en temas agrarios es analizada en este pequeño vídeo.
El origen del litigio tiene lugar en la interpretación de una cláusula del contrato de arrendamiento, en la que se acuerda que el arrendamiento no podrá ser prorrogado y que finalizaría sin necesidad de preaviso por parte del propietario de la finca.
Llegada la fecha de finalización, el arrendatario se niega a desalojar la finca porque no se ha realizado el preaviso correspondiente con un año de antelación.
Sentencia del Tribunal Supremo sobre arrendamientos rústicos
La propiedad, representada por la abogada especialista en derecho agrario, Celia Miravalles, ha obtenido esta sentencia favorable del Tribunal Supremo; sentencia que interpreta con plena claridad el principio de la libre autonomía de la voluntad de la partes y la validez del pacto que excluye la prórroga tácita del contrato de arrendamiento
La Sentencia de fecha 8 de mayo de 2024 nº 624/2024) es una sentencia pionera, y de gran transcendencia jurídica, ya que resuelve una cuestión jurídica controvertida con notoriedad en los tribunales provinciales y carente de jurisprudencia del tribunal Supremo, y es que las partes pueden llegar a los acuerdos que crean convenientes si no es una materia imperativa como puede ser la duración mínima de los 5 años.
Se sostiene por el Tribunal que la nueva ley de arrendamientos rústicos de 2003 se fundamenta en la vigencia del principio de la libre autonomía de la voluntad de los contratantes, como de igual forma resulta de su exposición de motivos, y que, en consecuencia, el pacto de la exclusión de la prórroga del contrato es perfectamente lícito.
Es posible, dentro de las facultades dispositivas de las partes, que éstas pacten un plazo superior de duración mínima de 5 años del contrato, pero también es posible, al amparo del principio de la libre autonomía de la voluntad, eliminar el régimen de las prórrogas tácitas del contrato, así como excluir la necesidad de dicha notificación previa o preaviso para recuperar las fincas, y por tanto eliminar la posibilidad de prorrogar el contrato, ya que no es impuesta de forma imperativa por la ley.
El Tribunal Supremo declara que el preaviso y las prórrogas de los arrendamientos no son obligatorias si se pacta su exclusión
En definitiva, el Tribunal Supremo concluye que la nueva ley potencia el principio de la libre autonomía de la voluntad de los contratantes, con reducción al máximo del ámbito de lo indisponible por ellos.
Pues bien, excluir el régimen de la prórroga tácita al firmar el contrato y establecer que el arrendatario deberá devolver la finca sin necesidad de la notificación del arrendador con un año de antelación, no es a ojos del Tribunal Supremo, un pacto que sea contrario a una norma imperativa, pues dicha imperatividad rige para el plazo mínimo de duración del contrato que no podrá ser inferior, en ningún caso, a cinco años, bajo sanción de nulidad.
¿Quién es Celia Miravalles?
CELIA MIRAVALLES CALLEJA, abogada nº 2237 del Ilustre Colegio de Abogados de Valladolid, soy especialista en derecho agrario, rústico y rural, agricultura y ganadería, asesoro a agricultores y ganaderos, propietarios de fincas rústicas, talleres de maquinaria agrícola, sociedades, empresas y cooperativas agrarias…. .
- Pertenezco a la Asociación Española de Derecho Agrario (AEDDA) y a la Asociación Española de Abogados Especialistas en Derecho Agroalimentario (AESDA)
- Insignia de plata del Ilustre Colegio de Abogados de Valladolid
- Colaboro habitualmente desde el 2013 en el programa de televisión Surcos de Rtvcyl que presenta Cristina Carro.
- Colaboro desde el 2014 sobre temas legales agrarios en el programa de radio Cope Zamora con ¨Mª José Salvador, en el espacio «Tu preguntas» que se emite los jueves, y los sábados en el programa del campo de Onda Agraria (Onda Cero), con Soledad de Juan y Pablo Rodríguez.
- Colaboro los viernes en el suplemento del campo de El Adelantado de Segovia, con la sección El experto responde.
- He impartido diversas ponencias en jornadas técnicas y profesionales agrarias (Salamaq, Feria Agraria de Valladolid, D.O. Cigales, Colegio de Ingenieros Técnicos Agrícolas, Ibercaja, Femur…)
- Colaboro con artículos jurídicos en webs y revistas especializadas como «Agricultura» de Editorial Agrícola o «Revista de Derecho Agrario y Alimentario» que publica la AEDDA, y la digital elEconomistaAgro
- Autora de la «Guía práctica de arrendamientos rústicos«, de Editorial Agrícola (ya vamos por la segunda edición). Aquí te cuento donde puedes adquirirla.
- Soy socia fundadora de Agronews Castilla y León SL.
- Soy árbitro de la Junta de Mediación y Arbitraje agrario de la Junta de Castilla y León y de la Corte Arbitral agroalimentaria (Asociación Europea de Arbitraje).
